Алгоритм обмена недвижимости

Прежде чем описывать алгоритм обмена недвижимости необходимо сказать о тех положительных сторонах обмена, которые выгодно отличают его от обычной купли-продажи. Во-первых, для получения в процессе обмена искомого объекта недвижимости вместо двух или даже трех сделок купли-продажи достаточно совершить одну сделку мены. Таким образом, для достижения конечного результата требуется меньшее количество сделок и расходов на их оформление. Во-вторых, уменьшение количества сделок уменьшает как оборот наличности в расчетах между сторонами, так и связанные с этим риски. И, в-третьих, в случае признания сделки недействительной все участники обмена (как прямого, так и непрямого) останутся при своих объектах недвижимости, никто не окажется на улице.

Однако наличие каких бы то ни было положительных сторон не означает, что к обмену недвижимости можно относится легкомысленно и пытаться осуществить его без основательной подготовки.

Собственник объекта недвижимости, желающий обменять его, первым делом должен решить для себя вопрос: будет ли он организовывать обмен самостоятельно или обратится к профессионалам – агентам по недвижимости (риэлторам). Но ответ на этот вопрос мы дадим позже. А пока кратко опишем алгоритм обмена.

Организация любой сделки с объектом недвижимости начинается с выявления его текущей рыночной стоимости. При этом выявлению подлежит именно рыночная стоимость, а не какая-либо иная (оценочная, кадастровая и т.д.), поскольку поиск вариантов обмена и дальнейшая организация сделки будут осуществляться на открытом рынке. Выявление рыночной стоимости даст четкое представление о требованиях к предстоящей сделке. Если речь идет о доплате тогда у лица, желающего произвести обмен с получением доплаты, будет возможность определить – на какую именно по размерам квартиру следует производить обмен, чтобы получить желаемую денежную сумму. Либо же наоборот, какой денежной суммой нужно располагать, чтобы в результате обмена получить квартиру желаемого размера.

После того как рыночная стоимость объекта недвижимости выявлена и у собственника имеется четкое представление о том, какой объект недвижимости он хочет получить взамен имеющегося у него, можно приступать к самому хлопотному и, как правило, самому длительному по времени мероприятию – поиску вариантов обмена, включая просмотры подобранных к обмену объектов недвижимости и показы собственного объекта недвижимости претендентам на обмен. Источниками для поиска вариантов обмена, а также для публикации объявлений об обмене собственного объекта недвижимости, являются многочисленные торгово-рекламные площадки, размещенные в печатных и электронных СМИ. Из практики известно, что обмен без доплаты, осуществляемой одной из сторон, встречается крайне редко, поэтому, когда вариант обмена будет подобран и участники обмена достигнут согласия по всем интересующим их вопросам, заключается соглашение о предоплате (в виде аванса либо задатка) со стороны собственника объекта недвижимости, желающего приобрести более дорогой объект недвижимости.

Следующий этап в процессе организации обмена недвижимости является наиболее сложным и ответственным – это проверка юридической «чистоты» подобранного к обмену объекта жилой недвижимости и последующая оценка рисков, которые возможно будут выявлены. Такая проверка осуществляется путем сбора, изучения и анализа документов, относящихся как к объекту жилой недвижимости, так и к его собственнику, а также к членам семьи собственника. Итак, стандартный пакет документов, необходимых для осуществления проверки юридической «чистоты» объекта недвижимости, включает в себя:

  • правоподтверждающие и правоустанавливающие документы, к которым относятся свидетельство о праве собственности, свидетельство государственной регистрации права на имущество, свидетельство о праве наследства, а в случае принадлежности дома ЖСК - справка о полностью выплаченном пае, договоры передачи, мены, дарения, купли-продажи. В случае если происходит обмен недвижимости, право собственности, на которую определено решением суда - решение суда также считается правоустанавливающим документом;
  • паспорт жилого помещения, включающий экспликацию и поэтажный план;
  • для проверки истории жилой недвижимости изучаются: простая выписка и выписка о переходе прав на объект недвижимого имущества из ЕГРП, простая и архивная выписки из домовой книги;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что собственник объекта недвижимости не состоит на учете в этих учреждениях.

Если по результатам проверки юридической «чистоты» подобранного к обмену объекта недвижимости не возникло оснований для того, чтобы отказаться от данного варианта обмена, осуществляется подготовка пакета документов для заключения договора мены и передачи на государственную регистрацию данного договора и перехода права собственности на объект недвижимого имущества. Пакет документов стандартный и частично совпадает с пакетом документов, необходимых для проверки юридической «чистоты» объекта недвижимости, а именно: договор мены, заявления сторон, паспорта, нотариальные согласия супругов (если квартира куплена в период брака), свидетельства и правоустанавливающие документы, прописанные в свидетельствах как правоустанавливающие. В пакет также могут быть при необходимости включены заключения об оценке объектов, выписки из домовых книг, справки о задолженности по коммунальным платежам и, наконец, квитанции об оплате государственной пошлины». Указанные документы сдаются в УФРС (Росреестр) для прохождения процедуры государственной регистрации.

Доплаты между сторонами обмена совершаются как правило через банковскую ячейку или банковский аккредитив.

Необходимо отметить, что в случае обмена объектов жилой недвижимости, принадлежащих их владельцам на праве собственности, никаких проблем с регистрацией (пропиской) или снятием с регистрационного учета (выпиской) как правило не возникает. Снятие с учета прежних хозяев жилой недвижимости произойдет одновременно с регистрацией на новом месте жительства по предъявлению договора мены в паспортный стол.

В описанном выше алгоритме указаны лишь базовые этапы и мероприятия, которые практически всегда имеют место быть при организации обмена объектов недвижимости. В реальной жизни всегда возникают какие-то дополнительные нюансы, этапы, мероприятия, перечень которых приводить бессмысленно, поскольку они всегда разные и связанны со спецификой конкретной ситуации. Именно эти дополнительные нюансы, этапы и мероприятия, которые невозможно предвидеть заранее и делают каждый обмен недвижимости сугубо индивидуальным и сложным. Как преодолеть, а еще лучше избежать этих сложностей?

Здесь самое время нам вернуться к обсуждению вопроса, который был поставлен в начале: организовывать обмен недвижимости с помощью риэлтора или без таковой?

Часть 1: Немного об истории обмена недвижимости

Часть 3: Обмен недвижимости с риэлтором или без?